Ceny mieszkań przestają spadać

Na rynku mieszkaniowym ceny przestają spadać, ale nie można jeszcze mówić o istotnej zmianie trendu w tym roku – wynika z raportu firmy Emmerson Evaluation. Drożeć będą lokale w największych metropoliach, ale nieznacznie, poza tym wciąż są rynki, gdzie ceny będą w tym roku spadać. Program Mieszkanie dla Młodych będzie miał niewielki wpływ na rynek, choć są miejsca, gdzie rządowy limit jest aż o 20 proc. wyższy od cen rynkowych.

– Ceny mieszkań, które pozostawały przez ostatnich kilka lat w trendzie spadkowym, doszły do punktu przełamania i w części miast obserwujemy już odbicie cen i delikatne wzrosty – mówi Dariusz Książek, prezes zarządu Emmerson Evaluation. – Stąd też prognozujemy kontynuację tego trendu w miastach, gdzie wzrosty już się rozpoczęły. A w miastach, w których jeszcze ceny spadają, prognozujemy stabilizację albo odbicie cen w końcówce roku.

Według E-VALUER INDEX 2014 na pewno jednak nie można mówić, że 2014 to rok zdecydowanej zmiany trendów cenowych na rynku mieszkań. A już na pewno nie można takiej tezy uogólniać na cały kraj, bo w każdym z przebadanych przez Emmersona miast wojewódzkich sytuacja wygląda inaczej.

– Jako liderów wzrostu cen mieszkań na koniec roku upatrujemy między innymi Kraków i Trójmiasto. Natomiast co do miast, w których ceny będą jeszcze spadać, wciąż ten trend się nie odwróci, bo on trwa de facto od kilku lat – to dotyczy na przykład Łodzi – mówi Książek.

W Warszawie w I kwartale tego roku średnia cena mieszkania wyniosła 6 986 zł/mkw. dla rynku wtórnego i 7 197 zł/mkw. dla pierwotnego. Emmerson przewiduje, że do końca roku sytuacja w stolicy znacząco się nie zmieni. Stabilnie ma być też w Białymstoku (tu na rynku wtórnym możliwy jest nawet niewielki spadek), Olsztynie, Toruniu, Bydgoszczy, Rzeszowie czy Szczecinie. Niewielkie wzrosty cen mają nastąpić w Krakowie czy Lublinie, a tylko na rynku wtórnym także we Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Katowicach. Ceny spaść mogą w Kielcach i Łodzi; na rynku wtórnym także w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze. W Opolu spadek spodziewany jest na rynku pierwotnym, podczas gdy na wtórnym nastąpi stabilizacja.

– Co do zasady rynek pierwotny jest nieco droższy i to dotyczy praktycznie wszystkich aglomeracji – mówi prezes Emmerson Evaluation. – Aczkolwiek obserwowaliśmy taką tendencję, że w miastach, gdzie w ostatnich latach dostarczono na rynek dosyć dużo mieszkań i one aktualnie trafiają do obrotu wtórnego, to różnica między cenami na rynku pierwotnym a na rynku wtórnym jest mniejsza niż w tych miastach, gdzie aktywność deweloperska była znacznie bardziej ograniczona. Tam w obrocie na rynku wtórnym są głównie stare mieszkania i ich ceny są wyraźnie niższe niż mieszkań nowych.

W cenie są wciąż mieszkania małe, na nabycie których klienci są w stanie zaciągnąć kredyt w bankach. Wciąż najchętniej kupowane są takie lokale, gdzie na małej powierzchni jest możliwie dużo pokoi.

W większości miast im większe mieszkanie, tym niższa cena za mkw. Jednak prawidłowość ta nie dotyczy największych (ok. 100 mkw.) mieszkań, apartamentów w takich miastach, jak Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto czy Wrocław.

– Wynika to z faktu, że w najbogatszych miastach rozwinął się rynek dosyć drogich apartamentów, które mają dużą powierzchnię i wysoką cenę i później średnia cena dla tego segmentu rynku wychodzi wyższa niż dla mieszkań małych – wyjaśnia Książek.

Zgodnie z raportem na rynek nie ma wielkiego wpływu rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Ma on znaczenie jedynie w nielicznych miejscowościach, gdzie rządowe limity przewyższają średnią cenę lokali na rynku. Tak jest na przykład w Olsztynie, gdzie limit to 4 859 zł, a średnia cena – 4 407 zł. To 9 proc. różnicy. Szanse na zakup z pomocą państwa mają też klienci w Łodzi (cena średnia niższa o ponad 6 proc. od limitu) oraz w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim (tu ceny są aż o 20 proc. poniżej limitu). Natomiast na takich rynkach, jak Warszawa, Kraków czy Wrocław ceny transakcyjne są zdecydowanie wyższe od ustalonych limitów.